TGA-Repräsentanz Berlin GbR
Bundesindustrieverband Technische Gebäudeausrüstung e. V. (BTGA)
Fachverband Gebäude-Klima e. V. (FGK)
Herstellerverband Raumlufttechnische Geräte e. V. (RLT-Herstellerverband)
VDMA e. V. – Fachverband Allgemeine Lufttechnik (VDMA ALT)

1. Rechtliche Bewertung und grundsätzliche Kritik
1.1 Keine Notwendigkeit für Eingriffe in das bestehende Bauvertragsrecht
Die bautechnische und rechtliche Entwicklung seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahr 1900 zeigt, dass die bestehende zivilrechtliche Gesetzeslage die berechtigten Interessen der an einem Bauvorhaben Beteiligten schützt. Sie steht auch einem einfacheren und kostengünstigeren Bauen nicht entgegen, sofern Auftraggeber und Auftragnehmer klare und transparente Vereinbarungen im gegenseitigen Einvernehmen treffen.
Das Ziel eines schnelleren und kostengünstigeren Bauens wird nicht durch ein Aufweichen der allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) erreicht. Die entscheidenden Stellschrauben liegen vielmehr im öffentlichen Baurecht, insbesondere bei Genehmigungsverfahren und Verwaltungsprozessen.

1.2 Neues Konfliktpotenzial statt Vereinfachung
Der geplante Gebäudetyp E wird neues Konfliktpotenzial zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern schaffen, anstatt die Bauvertragsabwicklung zu vereinfachen. Das ergibt sich aus der geplanten Einführung komplexer, unklarer und potenziell umstrittener Begriffe wie „einfacher Standard“, „zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“, „Gleichwertigkeit“ oder „robuste und einfache Haustechnik“. Deren Auslegung wird zwangsläufig der gerichtlichen Klärung überlassen bleiben und damit zu Verzögerungen und zu Rechtsunsicherheit führen.

1.3 Relativierung des Mangelbegriffs
Die Eckpunkte zum Gebäudetyp E sehen gravierende Eingriffe in das erst 2018 neu geregelte Bauvertragsrecht vor, ohne deren Auswirkungen zu berücksichtigen und zu regeln. Die Eckpunkte verkennen grundlegende Prinzipien des Werkvertragsrechts, die den Bauprozess, den Mangelbegriff und die Haftung betreffen.
Das Werkvertragsrecht regelt, was geschuldet ist, wenn jemand ein Werk herstellt – beispielsweise ein Gebäude. Der Unternehmer schuldet ein mangelfreies Werk. Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Erst mit der Abnahme beginnen Gewährleistungsfristen, Beweislastwechsel usw.
Mit dem Gebäudetyp E sollen diese etablierten Strukturen zugunsten schnellerer oder vereinfachter Bauprozesse durch Sonderregeln aufgeweicht werden, die den Mangelbegriff relativieren. Im Bauvertragsrecht ist eindeutig definiert, was ein Mangel ist. Der Gebäudetyp E soll ermöglichen, dass Gebäude mit vereinfachten Standards errichtet werden – mit der Folge, dass Dinge, die bisher als Mängel gelten würden, zukünftig keine Mängel mehr wären. Der Auftraggeber bekäme ein qualitativ schlechteres Werk und hätte weniger Rechte, Mängel geltend zu machen (geringere Verantwortlichkeit des Unternehmers für Fehler, eingeschränkte Gewährleistungsrechte des Bestellers, unklare Risiko- und Verantwortungszuordnung).

1.4 Föderalisierung des Mangelbegriffs
Im Bauvertragsrecht (BGB und VOB/B) gilt grundsätzlich ein bundesweit einheitlicher Mangelbegriff, d.h. ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die Eckpunkte zum Gebäudetyp E sehen vor, dass Gebäude dieses Typs mit vereinfachten oder reduzierten Anforderungen errichtet werden dürfen und dabei teilweise nicht den üblichen technischen Baubestimmungen entsprechen müssen, aber doch an bestimmte landesspezifische Regelungen anknüpfen. Das führt dazu, dass der privatrechtliche Mangelbegriff faktisch von landesrechtlichen Regelungen abhängig wird. Das kann im Ergebnis zu bis zu 16 unterschiedlichen Maßstäben führen, wann eine Abweichung als zulässig gilt und wann nicht. Ein bundesweit einheitliches Werkvertragsrecht würde damit aufgeweicht.

1.5 Fehlende Praktikabilität
Die Vermutungsregelung, dass zukünftig bautechnische Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, anerkannte Regeln der Technik sein sollen, und bautechnische Normungen, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale abbilden, nicht als solche gelten sollen, ist nicht praktikabel. In der Theorie kann vielleicht klar unterschieden werden, dass Sicherheitsnormen dem Schutz von Leben, Gesundheit und der Umwelt dienen (z.B. Brandschutz, Statik, Hygiene), während Ausstattungs- und Komfortnormen „nur“ den Wohnkomfort und die -qualität betreffen (z.B. Raumhöhe, Oberflächenbeschaffenheit). In der Praxis ist die Abgrenzung deutlich schwieriger, denn viele Normen erfüllen sowohl Sicherheits- als auch Komfortfunktionen, ein Beispiel dafür ist der Schallschutz.

1.6 Verbraucherschutz
Die vorgesehenen Regelungen reduzieren die Aufklärungspflichten des Unternehmers erheblich. Da viele Abweichungen zukünftig nicht mehr als Abweichungen von den a.a.R.d.T. gelten, entfällt in diesen Fällen die Pflicht zur umfassenden Risikoaufklärung. Insbesondere private Bauherren sind regelmäßig nicht in der Lage, die Tragweite solcher Abweichungen fachlich zu bewerten. Der Verbraucherschutz wird dadurch spürbar geschwächt.
Höchste Standards in den Bereichen „Sicherheit“ und „Gesundheitsschutz“ sind in Gebäuden unverzichtbar. Im Gegensatz zu den Bauten von vor hundert Jahren setzen wir auf luftdichtere und zugfreie Gebäudehüllen, die den Energieverbrauch senken. Dichte Fenster verbessern den Schallschutz und schützen lärmgeplagte Bewohner. Um darüber hinaus die Schimmelbildung durch unzureichende Lüftung zu vermeiden und eine gesunde Innenraumqualität sicherzustellen, gehören Lüftungsanlagen mit Bedarfsregelung und Wärmerückgewinnung zu den Mindestanforderungen aktueller Gebäude. Hinzu kommen ein zunehmender Bedarf eines technischen, aktiven Hitze- und damit Gesundheitsschutzes aufgrund der Klimaveränderungen sowie die Anforderungen der Energiewirtschaft nach vernetzten und intelligenten Gebäuden.

2. Stellungnahme zu einzelnen Aspekten der Eckpunkte
2.1 Bindungswirkung von Normen
Eckpunkte: „Die Bindungswirkung von Normsetzung durch Selbstverwaltungsorganisationen wird überprüft und auf ein sicherheitsrelevantes Maß zurückgeführt.“ (Seite 2)
Kommentar: Normen entstehen in einem transparenten, fachlich breit abgestützten Verfahren unter Beteiligung von Wissenschaft, Wirtschaft, Verbrauchern und öffentlicher Hand. Sie bilden den Stand gesicherter technischer Erfahrung ab. Eine pauschale Infragestellung ihrer Bindungswirkung untergräbt die Rechtssicherheit und die Planungssicherheit, ohne einen praktikablen Ersatz aufzuzeigen.

2.2 These steigender Baustandards als Hauptursache für Wohnraummangel
Eckpunkte: „[…] immer höhere Baustandards […] stünden einem einfachen und innovativeren Bauen entgegen. Folge sei, dass immer weniger gebaut wird, was strukturell auch zu einem Wohnraummangel – insbesondere in den Großstädten – beitrage. […]“ (Seite 2)
Kommentar: Diese These greift zu kurz. Wohnraummangel in Ballungsräumen ist wesentlich durch Faktoren wie Grundstückspreise, Genehmigungsdauer, Fachkräftemangel, Lieferengpässe und ordnungsrechtliche Rahmenbedingungen (Mietpreisbremse, Milieuschutzgebiete, Umwandlungsverordnung usw.) verursacht. Technische Mindeststandards sind nicht die primäre Ursache. Eine Reform der Bauverwaltung, schnellere Genehmigungsverfahren und das Abschaffen von Vorgaben, die den Wohnungsbau verhindern, können effektiver für neuen Wohnraum sorgen als das Senken technischer Anforderungen.

2.3 Fehlende fachliche Definierbarkeit des Gebäudetyps E
Eckpunkte: „[…] der Gebäudetyp E […] ist […] fachlich nicht definierbar.“ (Seite 2)
Kommentar: Ein fachlich nicht definierbares Konzept soll rechtssicher gesetzlich geregelt werden. Das ist widersprüchlich und wird zwangsläufig zu Auslegungsproblemen in Planung, Bauausführung und Rechtsprechung führen.

2.4 „Einfacher Standard“ und „zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“
Eckpunkte: „Bei einem Gebäudetyp E-Vertrag wird lediglich ein ‚einfacher Standard‘ geschuldet. Zum einfachen Standard wird exemplarisch auf III.1. so wie die Anlage verwiesen.“ (Seite 4) und „[…] Die zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit bleibt gleichwohl sichergestellt.“ (Seite 5)
Kommentar: Der Begriff des „einfachen Standards“ bleibt trotz beispielhafter Aufzählungen unbestimmt. Auch der Begriff der „zeitgemäßen Gebrauchstauglichkeit“ ist weder technisch noch rechtlich klar definiert. Beide Begriffe sind ungeeignet, Rechtssicherheit zu schaffen.
Beispielhafte Aufzählungen technischer Lösungen, die als potenziell verzichtbar dargestellt werden, vermitteln den Eindruck, etablierte Bauweisen oder technische Systeme seien grundsätzlich entbehrlich. Derartige Listen diskreditieren Technologien, die einen wesentlichen Beitrag zur Qualität, Energieeffizienz und Gebrauchstauglichkeit von Gebäuden leisten und sich maßgeblich auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Bewohnerinnen und Bewohner auswirken – insbesondere im Bereich der Gebäudetechnik und hier vor allem bei der Klimatisierung und Lüftung.

2.5 Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik
Eckpunkte: „Bei einem Gebäudetyp E-Vertrag soll der Auftragnehmer zukünftig von einer Bauausführung gemäß den anerkannten Regeln der Technik abweichen können, wenn mit der Abweichung keine Risiken der Minderung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit verbunden sind (Gleichwertigkeit).“ (Seite 5)
Kommentar: Die a.a.R.d.T. sind das Ergebnis jahrzehntelanger Erfahrung. Abweichungen von den a.a.R.d.T. bergen erhebliche Risiken für Dauerhaftigkeit, Gesundheitsschutz und Bauqualität. Zum Begriff „Gleichwertigkeit“ vgl. die Ausführungen unter „1.2 Neues Konfliktpotenzial statt Vereinfachung“.

2.6 Technische Gebäudeausrüstung und Innenraumluftqualität
Eckpunkt: „[…] Mindeststandards bei […] technischer Gebäudeausstattung […], Verzicht auf eine mechanische Be- und Entlüftung, stattdessen natürliche Fenster- und Querlüftung“ (Seite 6), „[…] Grundriss- und Fassadenplanung, die eine Querlüftung ermöglichen; Verzicht auf mechanische Be- und Entlüftungsanlagen […], Verzicht auf mechanische Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, manuelle Fensterlüftung (+Fensterfalzlüftung +reduzierter Dauerbetrieb des Abluftventilators im innenliegenden Bad) […]“ (Seite 9), „[…] manuelle Fensterlüftung anstelle einer zentralen Lüftungsanlage (Abweichung vom GEG)“ (Seite 10)
Kommentar: In modernen, luftdichten Gebäuden ist eine mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung Bestandteil zeitgemäßer Mindeststandards und bedient die Anforderungen an energieeffiziente Gebäude. Eine reine Fensterlüftung gewährleistet weder einen verlässlichen Mindestluftwechsel noch den erforderlichen Gesundheits- und Bautenschutz und steht zudem im Spannungsverhältnis zur EPBD 2024: Die europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, Aspekte der Raumklimaqualität in den nationalen Renovierungsplänen zu berücksichtigen. Das umfasst Parameter wie Temperatur, Feuchte, Luftwechsel und Schadstoffbelastung. Vor diesem Hintergrund gewährleistet eine reine Fensterlüftung keinen verlässlichen Mindestluftwechsel und führt darüber hinaus zu vermeidbaren Energieverlusten. Die Potenziale moderner Lüftungssysteme – insbesondere in Verbindung mit Wärmerückgewinnung – werden bisher nur unzureichend berücksichtigt, obwohl sie nachweislich einen bedeutenden Beitrag zur Effizienzsteigerung und Emissionsminderung leisten können.
Der Verzicht auf mechanische Lüftungsanlagen könnte nicht nur zu Schimmelbildung führen, sondern auch das Raumklima verschlechtern, was nachweislich zu Atemwegserkrankungen und anderen gesundheitlichen Problemen führen kann. Eine unzureichende Lüftung verstärkt die Belastung mit Schadstoffen und Allergenen, was besonders für sensible Gruppen wie Kinder oder ältere Menschen ein erhebliches Risiko darstellt.
Die EPBD 2024 fordert die Mitgliedstaaten auf, zukünftig mehr Augenmerk auf die Qualität der Innenraumluft zu legen. Deutlich konkreter ist bereits die britische Gesetzgebung: Seit dem 27. Oktober 2025 ist Awaab’s Law in Kraft. „Awaab’s Law“ wurde durch den tragischen Tod des zweijährigen Jungen Awaab Ishak inspiriert, der an den Folgen einer Asthmaerkrankung starb, die durch Schimmelbefall und schlechte Wohnbedingungen verursacht worden war. Sein Fall zeigt deutlich, wie dringend notwendig eine Verbesserung der Raumluftqualität und der Belüftungsstandards in Mietwohnungen ist, und führte zu Forderungen nach Gesetzesänderungen zum Schutz der Gesundheit von Mietern.
Auch global hat die Diskussion um eine gute Raumluftqualität als Menschenrecht begonnen: Eine entsprechende Veranstaltung fand am Rande der UN-Vollversammlung am 23. September 2025 in New York statt. Spätestens die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass es notwendig ist, sich aktiv um die Qualität der Innenraumluft zu kümmern.
In der Praxis ist es für Verbraucher schwierig, die langfristigen Folgen einer unzureichenden Belüftung zu erkennen. Eine Entscheidung, im Neubau auf mechanische Lüftungssysteme zu verzichten, würde eine potenzielle Gefahr für die Gesundheit und das Wohlbefinden der Bewohner bedeuten, was einen klaren Eingriff in die Verbraucherrechte und den Verbraucherschutz darstellt.
Standards in den Bereichen „Sicherheit“ und „Gesundheitsschutz“ sind unverzichtbar. Technische Systeme sind deshalb auch in Gebäuden des Typs E notwendig, um eine langfristige Nutzung zu ermöglichen. Der Gebäudetyp E darf nicht zum Sanierungsfall von morgen werden.

2.7 Trinkwasserhygiene
Eckpunkte: „[…] Bündelung der Versorgungsleitungen in zentralen Versorgungsschächten […]“ (Seite 6) und „[…] Verzicht auf 30-Sekunden-Regel für Warmwasser (Zirkulationsleitung) […]“ (Seite 12)
Kommentar: Solche Vorschläge widersprechen grundlegenden Anforderungen des Gesundheitsschutzes, erhöhen das Risiko mikrobiologischer Belastungen in Trinkwasserinstallationen erheblich (insbesondere durch Legionellen) und gefährden somit Gesundheit und Leben der Nutzer. Der Verzicht auf die 30-Sekunden-Regel für Warmwasser und die Bündelung der Versorgungsleitungen in zentralen Versorgungsschächten können zu einem massiven Gesundheitsrisiko für die Bewohner führen. Legionellenbefall und mikrobiologische Belastungen können dadurch begünstigt werden – ein Risiko, dessen Tragweite sich Bauherren möglicherweise gar nicht bewusst sind. In diesem Zusammenhang ist der Verbraucherschutz besonders wichtig, da private Bauherren und spätere Eigentümer bzw. Mieter nicht die Expertise besitzen, um diese potenziellen Gefahren zu erkennen. Die Normen DIN EN 806, DIN 1988 und DIN EN 1717 sind zwingende Konkretisierungen des gesetzlichen Hygiene- und Gesundheitsschutzes im Sinne der Trinkwasserverordnung, des Infektionsschutzgesetzes und der EU-Trinkwasserrichtlinie. Sie sind Sicherheitsnormen, Hygienenormen und gesundheitsschützende Mindeststandards und können daher nicht Gegenstand politisch motivierter Kostensenkungs- oder Vereinfachungsprozesse sein.

2.8 Robuste und einfache Haustechnik
Eckpunkte: „[…] robuste und einfache Haustechnik […]“ Seite 6 und „[…] Robuste, reduzierte Haustechnik (einfach, wenig fehleranfällig, leichte Wartung, langlebig, flexibel, nutzergerecht)“ (Seite 9)
Kommentar: Der Begriff „robuste und einfache bzw. reduzierte Haustechnik“ bleibt unbestimmt. Wie auch immer er (gerichtlich) definiert werden sollte, ginge das zu Lasten der Energieeffizienz und der Zukunftsfähigkeit. Gebäude müssen aber langfristig zukunftssicher bleiben und als Teil des Energiesystems auf Netzsignale reagieren können. Eine spätere Ertüchtigung der Gebäude wegen möglicher Mängel, Probleme und Beschwerden wäre besonders teuer und in der Umsetzung sehr aufwendig.

2.9 Reduzierung der Innenraumtemperatur
Eckpunkte: „Reduzierung der Norm-Innenraumtemperatur“ (Seite 6), „keine Heizung im Flur/Treppenhaus“ (Seite 11)
Kommentar: Bei längeren sehr kalten Wetterperioden drohen die Räume bei reduzierter Norm-Innenraumtemperatur weiter auszukühlen – es drohen Bauschäden und Gesundheitsgefahren. Wird darauf verzichtet, den Flur zu beheizen, werden zwangsläufig die Heizflächen in den angrenzenden Räumen größer ausgelegt werden müssen, da diese den Flur mit beheizen. Das Auskühlen einzelner Räume und das indirekte Beheizen über andere Räume steigern den Energieverbrauch.

2.10 Sommerlicher Wärmeschutz und thermischer Komfort
Eckpunkt: „[…] Abweichungen von Vorgaben zum sommerlichen Wärmeschutz […]“ (Seite 9)
Kommentar: Diese Vorschläge stehen im Widerspruch zu Klimafolgenanpassung, Gesundheitsschutz und realen Nutzerbedürfnissen. Fehlender passiver Wärmeschutz führt zu Überhitzung, Gesundheitsgefährdung und langfristig zu einem verstärkten Einsatz von Baumarktgeräten zur Raumkühlung, die sich die Wohnungsnutzer beschaffen.

2.11 Barrierefreiheit
Eckpunkt: „[…] Verzicht auf […] Aufzug […]“ (Seite 6), „[…] 2 cm Schwelle zum Balkon anstelle von ‚Nullbarriere-Schwelle‘, geringere Flurbreiten an Türöffnung […]“ (Seite 12)
Kommentar: Das widerspricht gesetzlichen Vorgaben, der UN-Behindertenrechtskonvention sowie den Anforderungen einer alternden Gesellschaft. Gebäude müssen langfristig nutzbar und nachrüstbar bleiben. Eine Reduzierung der Barrierefreiheit stellt nicht nur eine Benachteiligung von Menschen mit Behinderungen dar, sondern widerspricht auch den Prinzipien des Verbraucherschutzes, der die Gleichwertigkeit von Lebensräumen für alle Bevölkerungsgruppen sicherstellen sollte.

2.12 Serielle und modulare Bauweisen
Eckpunkt: „[…] Unsere Maßnahmen zur Förderung des seriellen, modularen und systemischen Bauens und den hierzu eingerichteten Runden Tisch führen wir konsequent weiter. […]“ (Seite 7) und „[…] Elementbauweise (seriell, Module, Vorfertigung) mit optimiertem Gebäuderaster […]“ (Seite 10)
Kommentar: Dieser Ansatz wird ausdrücklich unterstützt. Innovative planerische Konzepte, die das Bauen vereinfachen und beschleunigen, sind im Sinne aller am Bau von Wohn- und Nichtwohngebäuden Beteiligten. Serielle und modulare Bauweisen sind deutlich besser als der Gebäudetyp E geeignet, Kosten zu senken, Bauzeiten zu verkürzen und gleichzeitig Qualität, Sicherheit und Klimaschutz zu gewährleisten. Sie sind geeignetere und zukunftsweisendere Methoden, um diese Ziele mit – im Vergleich zu traditionellen Bauverfahren – weniger Fachpersonal zu erreichen.

3. Fazit
Der Gebäudetyp E in der vorgeschlagenen Ausgestaltung wird neue rechtliche Unsicherheiten schaffen und droht, bewährte Schutzmechanismen im Bauvertragsrecht zu schwächen. Die Ziele des schnellen und kostengünstigen Bauens lassen sich wirksamer durch Reformen im öffentlichen Baurecht, durch serielle Bauweisen und durch verlässliche, technologieoffene Rahmenbedingungen erreichen. Statt Standards zu streichen, könnten modulare oder skalierbare Lösungen entwickelt werden, die bei Bedarf ergänzt werden können.
Die Grundziele „Sicherheit“, „Gesundheit“ und „Klimaschutz“ sind von großer Bedeutung, ihnen muss auch weiterhin beim Bau von Wohn- und Nichtwohngebäuden entsprochen werden. Sicherheit umfasst dabei Aspekte wie beispielsweise Brandschutz, Standsicherheit und Unfallverhütung. Der Gesundheitsschutz erfordert u.a. die Verwendung unbedenklicher Baustoffe und das Sicherstellen eines optimalen Raumklimas hinsichtlich Temperatur, Luftqualität und Feuchtigkeit, um den Aufenthalt von Menschen zu ermöglichen. Zum Klimaschutz und zur Verringerung von CO₂-Emissionen tragen die Dichtheit der Gebäudehülle und der Einsatz Erneuerbarer Energien bei – beispielsweise für den Betrieb von Wärmepumpen und die CO₂-neutrale Stromproduktion mit Photovoltaikanlagen. Zudem spielt die mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung eine entscheidende Rolle, um Energieeffizienz und ein gesundes Raumklima in Einklang zu bringen.
Der geplante Gebäudetyp E und die damit verbundenen Abweichungen von Standards drohen, langfristig zu höheren Kosten und Risiken zu führen – sowohl in finanzieller als auch in gesundheitlicher Hinsicht.

Berlin, Frankfurt am Main, Januar 2026

Die Stellungnahme kann HIER als PDF heruntergeladen werden.